日々雑感

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賃貸物件の契約時の常識、非常識。おかしくない?

      2015/06/24

アパートやマンションに入居しようとすると、不動産屋さんを仲介人として、
賃貸借契約を結びます。
見積書を気をつけて見ると、当たり前のように

  • 「礼金」
  • 「鍵の交換費用」
  • 「仲介手数料」の項目がありました。

切っ掛けは、不動産屋さんの手数料マージンは値引き対象でしょうと
素朴な疑問があったからです。

素人を騙すのが、不動産取り引きですか?

通常ビジネスで、言い値で価格が通用するケースは稀です、「まれ」です。
ありました、互助会の掛け金の解約手数料問題と同様に、
知らないと、言われるがままに支払ってしまいます。

■「礼金」
いろいろと話題に上る「礼金」です。
こんな記事を見ると、「えっ」って思います。
「礼金」の趣旨が違うではないか。

問題は「礼金」です。
もともと、礼金は「大家さんにお礼と、これから宜しくお願いしますの意味を込めた」慣習的なお金です。
昔は、大家さんと借主さんも日常生活から接点も多く、今に比べると「賃貸物件の数」も全然少なかったのです。
現在の世の中では、そういった意味はもはや失われたと言っていいでしょう。

現在の礼金は何に使われているのか?
ここからが驚きの内容です。

結果からいいますが、ほぼ不動産屋さんが受取っています。
宅地建物取引業の法律では、賃貸住宅の仲介手数料は「取引した物件の家賃1カ月分」が上限と定められています。
そして、この報酬は「仲介する不動産業者が何社いても1カ月」この上限は変わりません。

大家さん側に立つ不動産業者が「入居募集」を行っても、借主さんを別の不動産業者が連れてきた場合、法律通りだと、1か月分を半分づつに分けるしかありません。
50,000円の家賃であれば、25,000円づつです。

しかし、今の不動産屋さんの多くがこれでは満足しません。
そこで、大家さんに交渉をします〜〜

「礼金を広告費としてくれるのであればより速く入居者が見つかりますよ」

これが成り立てば、不動産会社が2社いたとしても「1カ月づつの収入」になります。
これが、現在では当たり前の様になっています。
この為、不動産業の営業さんは「自分が1カ月以上の報酬を取れる物」ばかりを営業するようになっています。

現在の大家さんも「礼金は不動産屋に払うもの」と思っている方が大半です
借主さん、知っていました? 礼金はもはや大家さんに関係ないんです
これが現在の当たり前ですが、更に酷い業者が沢山います。

「大家さんに内緒で、勝手に礼金を増やして公告、入居者募集をしている」トンデモナイ物件まであります。

例えば、大家さんには「敷金2か月・礼金0か月」で打合せしていても、広告では〜

「敷金2か月・礼金2か月」なんて事をして、借主さんから問合せが来ても〜
「大家さんが絶対に負けませんから、嫌なら他の物件ですね…。」なんて営業を平気でする業者までいます。

もちろん、大家さんには内緒で「礼金2か月は自分の報酬」その上、借主からも仲介手数料1カ月…。
大家さんに払っていると思っていた借主さん、びっくりしていると思います。
今は、大家さんでさえ「礼金を貰えることを知らない」人がいます。 これ、本当ですよ。

更に驚くのが、不動産業者からのインターネットの大家さんへのアドバイスなんかでも

「自分の物件に1日でも早く入居者を入れたいなら、礼金などを何か月か不動産会社に払いましょう」なんていうコメントが、信じられない程たくさん公開されています。

不動産会社の営業マンや経験者、なんの恥ずかしげも・疑問もなく書いています。
世も末です。
これ本当の話ですので、借主さんも注意してください。

出来れば、大家さんと直接話して頂きたいと思います。

出典:ウチコミ

ウチコミ!
大家さんが直接掲載するから、全物件仲介手数料無料

「礼金」は値切っても、大家さんの懐は痛まないように思えますね。(笑)
「礼金」を値切ると、さも大家さんと交渉したかのような、営業トーク

■「鍵の交換費用」

「国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』にも、
『物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当』
と、書かれています」・・・ P21
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・PDFファイル」

鍵の交換費用は、貸し主(大家)さんが負担すべきモノで、
賃借人が、負担すべきものではない。
国交省の見解は、ガイドラインではあっても、
鍵の交換費用は、負担しませんとハッキリ言えるものです。
費用負担が、弊社のルールですからと平気で言う不動産屋さん
おかしくないですか?

――入居前に、契約書や重要事項説明で「鍵の交換費用は借り主が負担する」という記述がを見つけた場合はどうすればいいでしょうか。また、あまりよく読まずにそれら書面に押印してしまい、後から請求された場合はどうすればいいのでしょうか

穂積さん:契約書に明記されていて印鑑を押したからといって、それが法律的に有効であるとは限りません。訴訟になると過去の判例に基づいて、契約内容が破棄されることはよくあります。ですから、泣き寝入りをしたり、払うべきものだと早合点することはありません。

また、「どうもこの鍵は新しくはなさそう」と感じたら、貸主側に「鍵は取り換えてありますか?  防犯の方法を考えているので」と質問をしてください。もし換えていないようなら、早急に取り換えてもらうよう、話しましょう。

管理会社も貸主も、「鍵の費用負担は貸主が行うことが基本だ」ということは分かっているはずなので、きちんと伝えてください。
出典:マイナビニュース 住まい・インテリア 穂積啓子氏

 

 


■仲介手数料

この春に引っ越し予定の者です。
賃貸契約の仲介手数料について質問させてください。

今までは言われるがままに1月分+消費税を払っていたのですが、今回の引越しに伴い調べていたところ、法的には賃貸契約の仲介手数料は1カ月+消費税以上 の額を請求してはいけないことが定められていて、更にその仲介手数料は原則として貸主と借主で折半することになっていると知りました。

例外として、貸主が承諾すれば貸主が全額負担してもいいですし、借主が承諾すれば借主が全額負担してもいいようですが、契約の時点では当たり前のように何の説明もないまま100%の仲介手数料が初期費用に計上されています。

この場合、法廷通り50%の支払いを要求することで何か不都合なことはあるでしょうか。
結局、契約前の借主という弱い立場では、「だったら貸さない」と言われることを考えたら相手の要求を呑むしかないのでしょうか。
出典:教えてGoo 賃貸契約の仲介手数料について

  • 質問者:joh35
  • 質問日時:2013/02/14 16:31

 

ベストアンサーに選ばれた回答です。

不動産会社の者です

ご参考下さい。

賃貸の場合、普通は申込時に手数料の負担が100%+消費税である事を伝えて
申込書にも書いてある事が多いですね。
更に重要事項説明にも仲介手数料の負担額を書きますが・・・。

私は説明した上で申込書のコピーとか渡すのでそういうトラブルに有った事10年間ありません。

居住用の建物については賃料の1カ月分+消費税を貸主・借主で折半で負担するのが原則です。
但し借主が了承した場合は借主から全額(もしくは合計105%を超えない範囲で)仲介手数料頂く事が出来ます。

それから回答に52%請求と書かれてますが、消費税の5%が有るので
貸主52.5%・借主52.5% 合計105%と言う事だと思います。
この場合業法に違反しません。
尚仮に52%であっても、MAXが合計105%なので104%は勿論OK。

出典: 上記 質問と回答は教えてGooに掲載

以上の内容を読み込んで見ると、
不動産屋さんの、説明責任として説明されている内容に
抜けがありますね。
賃貸物件を探す時に、不動産屋さんの営業姿勢をしっかり
確認する意味でも、値引きの余地は充分にあること、
契約書は、不動産屋さんだけに有利にならないように、
賃借人の立場で、主張できる事は事前にしっかり確認して、
それとなく切り出してみてもいいでしょう。
不動産屋さんのビジネスも、従来の商法にあぐらをかくことなく、
仲介手数料は、上限を決めてあるだけで値引きをする事には、
触れていません。
弊社は絶対値引きをしませんと、言うのであれば、
「鍵の交換費用」や「手数料の貸し主、借り主折半」の説明を
キチンとしてから、言って下さいねと言いたいですよね。
不動産業界の人にとってはこれらの内容は、常識なのでしょう。
私は、今日まで知りませんでした。

 - 不動産, 賃貸借契約で知られていない事実

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